주거용 오피스텔 주택수 문제(Feat. 주택청약 및 오피스텔 취득세 중과)

주거용 오피스텔 주택수 산입 문제와 관련해서 논란이 많습니다. 그래서 이번 포스팅으로 한방에 정리해드리려 합니다:D

 

 

먼저 오피스텔은 공식적으로 주거용/업무용 이렇게 나눠져있진 않습니다. 그 실제 사용에 따라 구분되는데 주거용 오피스텔이라 함은 "전입신고가 되어있거나", "임대사업자 등록이 되어있거나" 하는 경우이고, 업무용 오피스텔은 그 오피스텔에 사업자등록(주소지)가 되어 있는 경우를 말합니다.

 

 

아마 이 글을 보시는 대부분의 분들이 주거용 오피스텔에 거주(전입신고) 하면서 주택을 매입할 때, 취득세가 중과되는지, 혹은 주택청약할 때, 유주택자로서 청약이 안되는지 검색하실 것 같네요 ^^ 그부분에 대해서 아래 자세히 설명 드릴게요!!

 

 

 

주거용 오피스텔 보유자
취득세 중과여부

710부동산대책

 

2020년 710 부동산대책에 따라  다주택자 취득세가 중과됩니다. 그 비조정/조정지역마다 기준이 다른데, 참고로 경기도 일부지역을 제외한 서울/경인 전 지역이 조정지역이므로, 조정지역을 기준으로 보시면 될 듯 합니다.

 

 

 

 

20년 6월19일부 조정지역 경기도 확대

뭐 경기도 김포, 파주, 경기 외곽 등 일부 지역을 제외한 수도권 모든 지역이 조정지역입니다!

 

 

 

 

기존엔 주택 가격(매매가)에 따라 최대 9억 초과시 3%의 취득세가 부과되는데 반해, 매매가와 상관없이 2주택자는 8%, 3주택자 이상은 12%까지 취득세를 때려(?)버립니다.

 

 

즉, 이미 기존에 주택2채를 보유한 사람이 1채를 더 사면, 12%의 취득세(3주택자)를 내야되는데, 10억짜리라면 취득세만 무려 1.2억입니다.

 

 

 

"오피스텔 주택수 산입?"

"오피스텔 보유자는 1주택(주택수 포함)"

 

 

 

 

 

오피스텔 주택수 포함

네, 맞습니다. 주거용 오피스텔 보유자도 1주택자로서 향후 수도권에서 주택을 매수한다면, 8%의 취득세를 납부해야 됩니다(오피스텔 2채 보유한 사람은 3주택자로 무려 12%!!!)

 

 

다행히 오피스텔 분양권의 경우 아직 전입신고나 임대사업등록 등 절차진행이 되지 않아 상업/주거 확정이 안되므로 주택수에 포함되지 않습니다.

 

 

그런데 오피스텔 주택수 포함 시점은 20년 8월 12일 이후 취득한 주택에 한합니다.

 

 

법적안정성과 형평성을 고려해 20년 8월 12일 이후로 취득하는 오피스텔에 대해 이 법을 적용합니다. 즉, 과거에 매수해서 살고 있는 주거용 오피스텔은 주택수에 포함되지 않습니다.

 

 

그래서 이 보도자료 발표 이후 오피스텔 매매가 얼어 붙었죠 ^^;

 

 

 

그리고, 1억 미만의 저가형 오피스텔의 경우 20년 8월 12일 이후에 매수한 오피스텔이라고 하더라도 주택수에 포함되지 않습니다. 1억의 기준은 토지분+건물분이며, 공시지가 기준입니다. 보통 공시지가는 70% 정도 반영되니 참고하시면 될 듯 한데, 정확한건 국토부에서 공시가 검색 해보세요~!

 

 

"세대 기준은 어떻게 되나요?"

 

 

이제 조금 더 디테일 하게 들어가면, 1세대 기준을 잘 보셔야 합니다. 왜냐면 취득세 중과는 개인이 아니라, 세대를 기준으로 계산되기 때문입니다.

 

 

가령 자녀가 오피스텔 보유하고 있다면, 과연 부모가 주택 매수시 취득세 중과가 될까요?

 

 

 

세대기준 : 주민등록표

세대기준은 주민등록표입니다. 즉, 세대분리가 되어있지 않고 같이 모여살면 1세대로 간주됩니다. 그런데 세대분리가 되어있다고 하더라도, 미혼인 30세 미만의 자녀의 경우 1세대로 봅니다.

 

 

 

소득이 있는 30세미만은 세대분리됨

단, 미혼인 30세 미만 자녀라고 하더라도 중위소득의 40% 이상의 소득(월 약 75만원)이 있다면 제외됩니다. 뭐 결혼을 했거나, 30세 이상이라면 상관없습니다 ^^!

 

 

즉, 소득없이 세대분리되어 있는 30살 미만의 자녀가 오피스텔을 보유하고 있다면, 부모는 1주택자인겁니다.(주택 매매 계획이 있으시다면, 자녀를 빨리빨리 분가시키고, 알바라도 시켜야 됩니다;)

 

 

 

 

주택청약시 무주택에 해당하는지 여부

자, 취득세 납부 때에는 오피스텔 보유자는 유주택자로 봤는데, 주택청약시에는 어떻게 볼까요?

 

 

 

 

출처 : 청약홈

청약홈 주무부서인 한국감정원에서 답변한 바와 같이 오피스텔은 그 규모나 가격, 전입신고 및 주거용 여부를 불문하고 "주택이 아닙니다" 즉, 무주택자로서 청약이 가능합니다.

 

 

뭐 전입신고하면 주택으로 본다는 카더라가 많은데, 아닙니다 ^^ 그건 위에서 말씀드린 세금관련 문제만 그렇습니다.