3기 신도시 사전청약 관련해서, 마치 청약에 넣으면 다 되는 것 처럼, 신혼부부 특공에 넣으면 왠만하는 되는 것 처럼 오해가 많습니다(정부에서 마치 그렇게 호도하죠;_집값잡을라고..;_잡히진 않지만)
먼저 3기 신도시를 비롯한 공급물량의 상당부분은 국민주택(공공임대 중 전용 85제곱미터 이하)일 가능성이 높습니다. 그리고 사전청약 하는 물량은 거의 100% 국민주택일거구요
따라서 일반적인 민영주택과 달리 청약통장 납입횟수 및 금액으로 당첨여부가 결정되며, 신혼부부 특공의 경우 일반가점제와 달리 국민주택 가점제(국민주택 배점항목)로 우선배정됩니다.
아마 처음 보시는 분들은 헷갈리실 텐데, 아래에서 자세히 설명드릴게요!
먼저, 사전청약은 3기 신도시에만 해당되는게 아니라 3기 신도시를 포함한 전체 공급물량 37만가구(이 중 3기신도시가 30만가구) 중, 6만가구를 사전청약할 수 있도록 하겠다는 겁니다.
21년 하반기 3만가구, 22년 상반기 3만가구 총 6만가구를 사전청약합니다.
원래 라면 청약은 지구지정, 토지매입 및 시공사 선정, 주택착공 이후에 모집하는게 일반적입니다. 정상적으로 3기신도시 분양은 23년~24년경 하는게 맞습니다(빠르면)
하지만, 최근 집값상승 및 신혼/청년들의 청약배제(가점미달)로 인한 박탈감이 극에 달하자 정부에서 미리 사전청약(21년 하반기, 22년 상반기)함으로서 집값을 잡기 위해 사전청약이라는 제도를 내놓았습니다. 즉, 지구계획 승인 이후에 바로 사전청약으로 안심시키고! 사업승인 및 주택착공을 하는거죠
그렇게 21년 7월 인천계양 1,100호를 시작으로 22년 상반기까지 총 6만가구를 사전청약합니다.
위에서 보시는 파란음영이 사전청약 물량 중 3기 신도시에 해당되는 물량이고 나머지는 일반물량입니다. 용산정비창, 남태령, 노량진역 등 알짜배기가 보이네요 ^^;
그런데, 문제는
사전청약은 국민주택이라는 사실
그런데 문제는 사전청약 6만호는 "공공분양"이며, 대부분 85제곱미터 이하의 국민주택에 해당됩니다. 따라서 민영주택과 같은 최소예치금은 없지만, "청약가점"이 아닌 "주택청약 납입 횟수와 납입 금액의 싸움"입니다.
3기 신도시 사전청약 조건(국민주택, 일반공급)
무주택 세대구성원, 청약저축가입, 거주요건
먼저 기본적인 청약의 요건인 무주택자여야 하며(세대구성원 전부), 청약저축에 가입하고(24개월 이상 납입), 의무거주기간(2년)을 채워야 됩니다. 3기 신도시 사전청약 조건 역시 이와 같습니다.
참고로 사전청약은 본청약 시점에 거주기간 2년을 채우면 됩니다. 즉, 아직 해당지역에 안살더라도 본청약하는 23~24년쯤 거기 2년 거주하고 있으면 됩니다(즉, 지금 이사가야됨)
전용 40제곱미터 이하 : 납입횟수
전용 40제곱미터 이상 : 납입금액
자, 위 조건을 다 충족했다면, 국민주택에 청약을 넣을 수 있습니다. 그런데, 국민주택은 전용 40제곱미터 이하는 납입 횟수가 많은 사람 순으로 선발되며, 40제곱미터 이상은 저축총액이 많은 순서대로 선발됩니다.
아마 대부분 전용 40제곱미터 이상을 노릴테고, 1회당(1달간) 납부 인정금액 최대가 10만원임을 감안할 때, 최소 10~13년은 납입해야 가능성이 있습니다.
참고로 19년 2월 분양한 하남 감일지구 B3,4 의 경우 당해 청약저축액 커트라인이 1430만원 ~ 1,570만원이었고, 19년 1월 다산 B3의 경우 당해가 1,620만원 커트였습니다.
월 10만원이 인정되는 맥시멈이니까, 10만원씩 10년을 꼬박 부으면, 1,200만원 쯤 됩니다. 대략 1,600만원 커트이니까 최소 13년은 꼬박 부어야 커트에 들 것으로 예상됩니다.
그런데 이건 일반분양이고,
국민주택 내에서도 특별분양이 있습니다. 대표적으로 신혼부부 특공을 보면, 이건 납입 횟수나 납입 금액 싸움이 아니라, 가점싸움입니다(사실 전체 공급물량 중 15%만 일반분양이고 나머지 85%는 특별공급이니 특공이 더 의미가 있겠네요!!)
여기서 말하는 가점은 일반적인 분양가점이 아닌, 국민주택의 가점입니다.
3기 신도시 사전청약 신혼부부 특공
(전체 공급물량의 무려 30%)
1. 혼인기간이 7년 內
2. 세대구성원 모두가 무주택자
3. 소득기준 충족(맞벌이 120%)
한명은 100% 이하여야 함
4. 자산기준 충족
(부동산 2억1,550만원)(자동차 2,764만원) 이하
아마, 신혼부부 소득기준 관련해서 맞벌이 140% 인정(외벌이 130%) 라고 알고 계신분들이 많으실거예요... 그런데 그건 민영주택 기준이고, 국민주택의 경우 맞벌이 120% 여야만 하고, 그것도 한사람은 100% 이하여야 합니다.
2020년 도시근로자 가구당 월평균 소득을 보시면 3인가구 기준(신혼부부에 애기 한명) 120%면 부부합산 월 급여가 6,752,276원(세전)이고, 부부 한명은 1인 100%인 2,645,147원 이내여야 합니다.
참고로 자산기준은 공시지가 기준인데, 부동산의 경우 공시지가는 실거래의 약 70% 정도 수준입니다. 뭐 무주택자이므로 부동산 자산이 2억1,550만원(공시가 기준) 소유하고 있을 가능성은 적을테고,,
자동차의 경우 2,764만원 이하여야 하는데, 이는 차량구입가격 기준이 아니라, 보건복지부에서 공시하는 차량기준가액이므로 감가가 많이 됩니다.
가령 싼타페나 K5 신형 같은 경우도 복지부 가량기준가액은 2700만원 이하입니다.
참고로 소득기준이나 자산기준은 사전청약 당시 충족하면, 2년쯤 뒤인 본청약 때 오바되도(월급이 올라도), 청약됩니다. 즉, 사전청약 때만 조건에 충족되면 만사오케이!!
"조건에 맞다면, 이제 배점경쟁"
자 신혼부부 특공 조건에 소득과 자산요건등이 맞다면, 이제 그들만의 경쟁이 시작됩니다.
일반적으로 무주택기간 / 청약통장 납입기간 / 부양가족 3가지로 평가하는 일반분양 가점제가 아니라, 국민주택 배점항목에 따라 점수가 부여됩니다.
16점이 만점인데, 가구소득 / 혼인기간 / 저축납입횟수 / 거주기간 등 종합적으로 평가합니다.
참고로 이 배점은 분양단지마다 조금씩 다르며, 어떤 단지는 13점 만점, 어떤 단지는 14점 만점 이렇습니다. 공고를 잘 보셔야 해요~
가령 지난 과천 제이드자이의 경우 13점 만점이었으며, 11점 정도가 당첨권이었다고 합니다.
아마 사전청약 이외에 본청약에도 24만가구의 3기 신도시 물량이 터져나올텐데, 그 역시 대부분 공공분양일 가능성이 높고(민간분양도 있긴 하겠지만, 공공 위주임), 공공분양 중에서도 전용 85제곱(34평) 이하의 국민주택일 가능성이 농후합니다.
즉, 위에서 말씀드린 것 처럼 청약통장 납입 금액이 가장 우선이며, 특별공급 역시 소득/자산기준은 물론 배점경쟁이 따릅니다.
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