국가가 정하는 부동산 임대료, 표준임대료 제도(독일 임대 정책)

지난 10일 수석보좌관 회의에서 문재인 대통령이 말한 큰 두가지 꼭지 중 하나가 바로, "표준임대료 제도"였습니다. 

 

 

말 그대로 임대료를 국가가 정한 기준에 따라 부과하도록 하는 상당히 강력하고, 코뮤니스트적인 제도인데 이게 과연 실효성이 있을지, 독일의 경우 어떻게 적용되고 있는지 알아보겠습니다.

 

 

※ 참고로 '임대차 3법'으로 가시화된 전월세 상한제는 합의된 전월세 가격에서 갱신시 5%이상 못올리는 법안임에 반해, 표준 임대료제도는 합의와 무관하게 임대료 상한을 정해버리는 것이므로 훨씬 강력한 임차인 보호책입니다(그만큼 임대인의 재산권 침해 정도도 큼)

 

 

 

 

"전월세의 적정가격"

 

 

 

먼저, 첫번째 의문은 "전월세의 적정가격이 존재할 수 있느냐" 입니다. 물건에 권장소비자격을 메기듯이 전월세에 적정가격을 메길 수 있어야만 표준임대료 제도도 도입될 수 있습니다. 전제조건인거죠.

 

 

그런데 가만히 생각해보면, 우리가 먹고 마시고 입는 일반적인 재화도 브랜드/품질/용량/재료 등에 따라서 가격이 천차만별입니다. 그런데 과연 "주거공간"의 권장소비자가격을 쉽게 메길 수 있을까요?

 

 

입지(교통/학군/인프라/주거환경)등에 따라 가격이 적게는 2배에서 많게는 20배까지 다양합니다. 2억짜리 아파트가 있는 반면, 40억짜리 아파트도 있습니다. 거기에 같은 아파트라도 층/향/동에 따라 비선호, 저층동과 RR이라 불리는 로얄동 로얄층은 같은 단지지만 많게는 2억도 차이가 납니다.

 

 

이런점을 고려하면, '주거공간'의 권장소비자가격은 요원해 보입니다.

 

 

 

 

"해외 선진국의 사례(독일)"

 

 

 

정부가 누누이 강조하는 해외 선진국의 사례를 보겠습니다. 사실 표준임대료는 미국과 영국에서는 이미 실패 후 폐기한 제도이며, 현재 베를린 등 일부 독일 지역에서 시행하고 있는 제도입니다.

 

 

 

 

베를린 임대비교표(표준임대료)

타이틀인 Berliner Mietspiegeltabelle 2019를 영어로 번역하면, 베를린 "Rental Index Table" 입니다. 문대통령이 말한 표준임대료인거죠

 

 

좌측은 넓이와 주거지역을 구분한겁니다.  넓이와 주거지역에 따라 A ~ L 까지 구분하고(mittel 보통, gut 좋음), 우측은 준공연도와 옵션(Ausstattung 가구)로 구분해 평담 임대료를 측정하고, 거기서 10%를 못넘기게 하고 있습니다.

 

 

생각보다 매우 심플합니다. 

 

 

 

 

임대료 폭등에 따라 시위에 나선 베를린 시민(출처 : 연합뉴스)

베를린에선 임대료 문제는 어제 오늘일이 아닙니다. 그리고 작년부터 폭등하기 시작한 임대료 때문에 임차인들의 가두시위도 많아졌고, 이에 따라 심지어 임대료 5년 동결법안도 통과된 상황입니다(5년간 임대료 동결) 즉, 임대료를 아예 못올리도록 한건데, 이건 지금 베를른 헌법재판소에 계류중이기도 하구요. 

 

 

개인의 재산권 침해와 임차인의 주거권 확보간의 법리적 싸움인데, 바이에른주(주도 : 뮌헨)의 경우에는 임대료 동결법안이 헌법불합치 판정을 받은바 있습니다.

 

 

참고로 독일은 연방제 국가로 주별로 법안을 상정하고 입법하며, 집행합니다.

 

 

 

"그런데 생각보다 싼, 베를린의 임대료"

 

 

 

 

그런데 가만히 보면, 베를린의 임대료가 계속해소 오른건 맞지만, 다른 유럽의 주요도시에 비하면 저렴한 수준입니다. 런던, 파리에 비하면 절반이하 수준이구요(그래서 베를린으로 독일과 유럽의 청년들이 모여들어 벨리를 형성한 것이기도 하구요)

 

 

심지어 모스크바 보다도 저렴합니다. 그런데 왜 유독 독일만, 그것도 베를린에서 임대료동결과 비교임대료(표준임대료) 제도를 도입해 임차인의 주거권을 강하게 보호할까요??

 

 

그 이유는 베를린의 임차인 비율에 있습니다. 기본적으로 독일은 유럽평균대비 자가비율이 매우 낮습니다. 약 40% 수준으로 인구를 100으로 본다면, 60%가 월세를 살고 있는 임차인입니다. 그리고 베를린의 경우 스타트업 생태계(유럽의 실리콘벨리)가 잘 조성되어있고, 인구유입 정책이 활발해 임차인 비율이 무려 80%에 이릅니다.

 

 

즉, 베를린에서 주민의 "표"와 "인기"를 얻으려면 그들이 원하는 제도와 정책을 도입하면, 됩니다. 그게 바로 부동산 임대료 상한(비교임대, 표준임대)이고, 임차료 동결인거죠.

 

 

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임차인 보호책은 반드시 필요합니다. 저도 20살 대학생부터 불과 몇달전까지 임차인 생활을 했었고, 임차인 보호대책의 필요성은 그때나 지금이나 꼭 필요하다고 생각하고 있습니다.

 

 

임차인의 주거권 역시 임대인의 재산권 만큼 중요한 생존권이니까요.

 

 

그런데, 우리정부는 너무나 빠르게 너무나 쉽게, 수십년간 이어져 오던 제도를 바꾸고 있습니다. 연구용역이나 고민없이 숫자만 보고, 정책을 집행합니다. 오류 투성이인 통계는 아전인수의 수단에 불과합니다. 그런데 정부는 그 통계를 바탕으로 23번의 정책을 냈습니다.

 

 

지금 23번의 부동산 정책에 따른 풍선효과로 다주택자/임대인은 그들나름 고통받고, 저소득/임차인은 또 그들대로 피해받고 있습니다.

 

 

과연 누굴 위한 정책인지 참 안타깝습니다...