계약갱신청구권 실거주 목적 매매시 거절(전세낀 매매, 계약 중인 아파트)

진짜 속된말로 겁나 말이 많았습니다.

 

 

실거주 목적으로 집을 사려고 해도, 만약 계약기간이 1~6개월 남은 세입자가 "저 계약갱신 청구합니다~" 이러면 실거주 목적이라고 하더라도 갱신청구를 거절 할 수 없도록 하는지 여부와 관련해서요!

 

 

결론부터 말씀드리자면 실거주 목적 매매라고 하더라도 1~6개월 남은 세입자가 이미 계약갱신청구권 행사를 한 상황이라면 새로운 집 주인은 갱신청구 거절이 불가능합니다(계약중이거나, 중도금을 치뤘다고 해도 마찬가지)

 

 

즉, 만약 세입자가 계약갱신청구를 했다면(할 예정이라면)이라면, 무조건 전세낀 매매 만 가능합니다. 아니면 갱신청구권이 생기기 6개월 전에 매매(등기!!)를 해야만 합니다. 

 

 

 

 

"자꾸 말이 바뀌는 국토부"

실제 법개정 초반 국토부 답변

실제 임대차 3법의 발의 된 후 국토부 답변을 보시면, 애매하게 답변합니다.

 

 

마치 새로운 집 주인(매수자)는 임차인에게 계약갱신을 요구받더라도 직접 거주를 희망하면 갱신청구를 거절할 수 있다고 말이죠...

 

 

사실 집 이란건 계약에 의해 성립하고 계약은 짧게는 2~3개월에서 길게는 6개월까지도 이어집니다(계약 ~ 중도금 ~ 잔금납부) 그런데 실질적 계약이 이뤄진 후 매수인이 세입자의 계약갱신을 청구할 때 거절하면 되는 것 처럼 보입니다.

 

 

 

 

9/11 국토부가 내놓은 정식 보도자료

그렇게 갑론을박이 첨예하게 대립하다가,

 

 

결국 9월 11일 국토부는 답변을 내놓습니다. 새로운 매수자가 등기를 친 후라면 거절이 되지만, 아무리 계약중이더라도(계약금, 중도금 치루는 것 관계없이) 소유권이 넘어가지 않으면(등기치치 않으면) 무조건 거절 불가능!!

 

 

실거주 목적으로 계약한 매도인과 매수인은 졸지에 세입자의 의사결정에 따라 수천만원을 날릴 수도 있게 되버린겁니다. 

 

 

"꼼수,

 

매도인의 실거주목적

계약갱신 거절권 사용

그리고 나서 매매"

 

 

 

 

 

주택임대차보호법 해설집(국토부x법무부) 자료

 

 

 

주택임대차보호법 해설집(국토교통부-법무부) (1).pdf

1.78MB

(주택임대차보호법 해설집 자료_국토부자)

 

 

 

 

그럼 방법은 하나입니다.

 

 

국토부와 법무부가 만든 임대차3법 해설집(첨부해뒀습니다)에 따르면 현재 집주인(매도예정자)이 실거주 목적이 있다면, 계약갱신청구 거절이 가능합니다.

 

 

즉, 합법적으로 세입자를 내보낼 수 있습니다. 그리고 나서 매도를 하면 정상적인 매도가 가능해지는 거죠(전세낀 매매를 찾을 필요가 없습니다)

 

 

그렇게 본인이 전입신고를 하고 실제로 거주하다가, 집을 팔아버린다면 외형상 문제는 없습니다(내가 살려고 했다가 갑자기 사정이 생겨서 팔게된거니까요)

 

 

단, 사실 이 경우도 만약 집주인이(매도 예정자가) 악의적으로 세입자를 내 쫓을 목적이라면 손해배상의 여지가 충분합니다. 하지만 여기서 말하는 손해배상은 민사상의 관계이며, 그 입증책임은 오롯이 청구권자(세입자)에게 있습니다.

 

 

더군다나 미리 계약을 한 후, 잠시 전입신고만 하는 등의 악의적인 행태가 드러나는게 아니라 전입신고 후 세입자를 구한거라면 외관상 이상이 없으므로 실제론 소송을 통해 손해배상을 하더라도 세입자가 입증하기란 정말 까다롭습니다.

 

 

증거가 되는 계약서를 어디서 구할 것이며, 악의적으로 실거주 했다는걸 입증하기 어렵기 때문이죠(향후 법개정으로 확인할 수 있는건 실제 집주인이 사냐 마냐 밖에 없습니다)

 

 

※ 이건 정말 악의적인 세입자에게 대응하기 위한 꼼수이며, 편법적인 사항으로 세입자가 소송시 귀찮아질 여지는 높습니다.

 

 

 

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참... 어쩌다가 이렇게 [집주인 Vs. 세입자] 모드로 싸우게 된 걸까요?

참... 어쩌다가 이런 일반 국민이 편법적 꼼수를 써야만 된 걸까요?

전세품귀, 집 값 상승, 누구도 윈윈하지 않는 정부의 정책... 너무나 아쉽습니다.