지역주택조합(지주택) 아파트 사기?(재개발과 비교 및 토지수용 위험성 바로알기)

안녕하세요, 최근 주변에서 지역주택조합(지주택)으로 고통을 받고 있어서, 지역주택조합 아파트가 도대체 뭔지, 지주택을 통해서 조합원 물건을 받아 아파트가 어떻게 지어지는 전반적인 절차에 대해서 말씀드리려 합니다.

 

 

지주택을 소개해주는 지인이 있다면, 절교하고 만나지 말라는 우스깨소리도 있는데, 뭐 반은 맞고 반은 틀린이야기 입니다. 아래에서 자세히 설명드릴게요!

 

 

 

"지역주택조합이란?"

 

 

 

먼저, 지주택 자체는 사기가 아닙니다. 정상적인 주택건설 종류 중 하나이며, 지역 주민이 주택을 마련하기 위해 설립한 조합으로, 전체 토지의 80% 이상에 대해 토지사용승낙서를 받고, 조합 창립총회등을 거쳐 시군구에 제출하여 조합설립인가가 떨어지면, 본격적으로 사업이 시작됩니다.

 

 

 

 

 

재개발 현장

지주택은 우리가 흔히 아는 재개발과는 조금 다릅니다. 재개발의 경우 도시정비사업으로 지역재정비라는 공익적 목적을 띠고 있습니다. 따라서 만약 일부 주민이 반대하더라도 나머지 75%가 동의하면 법적 절차에 따라 강제수용이 가능합니다.(즉 반대에도 불구하고 허물고 새 아파트를 짓습니다)

 

 

또한, 재개발에 참여할 수 있는 자격은 재개발 지역에 집 주인(지주)여야만 합니다. 따라서 이미 거주민(원주민)들을 대상으로 사업이 시행되기 때문에 부지매입이라는 이슈는 전혀 없이 안전하게 사업이 진행됩니다.

 

 

재개발 물건에 투자한다는 건, 재개발 예정지에 빌라나 주택을 매입한다는 뜻입니다(지주가 된다는 뜻)

 

 

 

 

지주택의 위험한 곡예, 공중분양;; 자극적인 제목이긴 하네요 

반면 지역주택조합의 경우 지주(집주인)가 아니더라도 내가 서울/경인에 살고 있다면, 서울/경인에서 시행하는 지역주택조합에 가입할 수 있습니다. 즉, 서울 살고 있고 돈만 있으면 지역주택조합의 조합원이 될 수 있습니다(일대 집을 사는게 아니라 그냥 조합원이 되는겁니다_투자인거죠)

 

 

그런데 문제는 바로 전체 토지의 80%에 대한 사용승낙만 있으면 조합이 설립되어 사업이 진행된다는 점입니다.

 

 

 

마치 일반적인 재개발과 마찬가지로 돈만 주면, 바로 집을 허물고 다시 지을 수 있을 것 처럼 광고하지만, 만약 토지매입이 80%에서 머물러 있다면, 나머지 20%를 매입하기 위한 고통의 시간이 시작됩니다....

 

 

아까 말씀드린 재개발 절차와 달리, 이는 공익목적의 정비사업이 아니라, 개인의 투자입니다. 따라서 나머지 20%가 집을 안팔면 강제수용이 불가능하고, 어떻게 해서든 20%를 매입해 사업을 진행해야 합니다. 그러는 과정에서 토지매입을 위한 추가분담금 이슈, 조합임원들의 비리, 불투명한 회계처리 등 각종 문제가 터집니다...

 

 

뭐 95% 이상 토지수용이 끝났다면, 나머지 5%의 경우 법적 절차를 밟아 강제수용이 가능하나, 이것 역시 재개발과는 달리 절차가 까다롭습니다.

 

 

그래서 멋도 모르고, 일반 재개발과 동일한건줄 알고 지주택에 가입하는 선량한 시민이 많아지자, 다행히 2019년 법이 개정되어, 가입 후 한달안에 청약을 철회할 경우 조합은 가입비와 일체 비용을 반환하도록 하고 있습니다.

 

 

 

"장점도 있습니다"

 

 

 

지주택 관련 연관검색어를 보면, 지역주택조합 사기, 지주택 아파트 사기 등 이런 자극적인 검색어들이 많은데, 지주택은 법으로 보장하는 제도 중 하나이며, 장점도 있습니다. 일반 재개발/재건축 대비 사업절차도 비교적 간단하고(재개발 평균 10~15년, 지주택 4~6년_토지 수용이 완료됐다는 전제하에), 투자금도 상대적으로 저렴합니다.

 

 

실제 성공사례를 보면, 옥수 강변 풍림아이원, 염창 힐스테이트, 창전동 서강해모로, 서강 쌍용예가, 브라운스톤상도, 상도 효성해링턴플레스, 상도 더샵 등 모두 지주택으로 시행되어 사업이 완료된 단지들입니다. 이런 곳에 투자하신 분들은 차익만 몇억 버셨을 겁니다.

 

 

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지주택에 투자를 하신다면 꼭 토지수용이 얼마나 이루어졌는지, 가령, 소유권원(사용승낙서)이 아닌 실제 토지 소유권이전이 95% 이상 이루어지고, 지자체에 사업계획승인신청이 이루어 졌는지 잘 보셔야 합니다.

 

 

물론 사업승인신청이 이뤄졌다면, 토지 소유권이전이 95% 이상 완료됐다는 뜻이고 투자비용은 그 전보다 다소 늘어날 순 있습니다. 하지만, 이게 가장 안전합니다.

 

 

옛날엔 지주택 관련 법률도 미비했고, 업자들의 장난과 사기도 많아서 성공확률이 20% 정도 밖에 안된다는 말도 있었지만, 최근엔 아파트 가격 상승세에 힘입어 건전한 조합과 대행사가 늘면서 성공사례도 늘고 있습니다. 

 

 

따라서 지역주택조합이 뭔지, 토지수용을 얼마고, 사업 단계는 어디쯤인지 잘 숙지하신 후 투자하신다면, 좋은 결과를 만들 수도 있을 것 같습니다.