강남구/서초구 그린벨트 세곡동, 내곡동 면적 및 가용 공급물량(Feat. 3등급 그린벨트)

그린벨트 논쟁은 정말 뜨겁습니다. 부동산 카페에서 네임드 분들도(보통 우파성향이 강하고, 高자산가 들이 많죠) 왠만한 규제에 대해선 집값 조정을 말하지 않는데, 이번에 정말 제대로된 그린벨트 해제가 이뤄진다면, 집값 조정이 올거라고 이야기 하네요..

 

 

제대로된 그린벨트 개발이라 함은, ①위치(강남/서초) / ②공급물량(가용면적) / ③임대주택 비율 등을 전반적으로 고려한 개발을 말합니다~

 

 

그럼, 본격적으로 정부에서 추진이 유력한 해제 지역인 강남/서초 인근 세곡동/내곡동의 면적과 향후 개발시 공급 가능한 물량에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

 

출처 - 문화일보

서울에서 앞으로 개발 가용한 부지와 그린벨트 그리고 3기 신도시가 망라된 지도입니다.

 

 

보시면, 녹색지역이 그린벨트인데, 무려 서울 면적의 25%나 차지할 만큼 넓은 면적입니다. 언론에서는 이 면적에 개발을 하니 공급 폭탄이 떨어지고, 집값이 안정화 될 것이라고 이야기하는데,,, 과연 맞을까요?

 

 

반은 맞고 반은 틀린이야깁니다. 

 

 

전 국토는 보전가치에 따라 1~5등급으로 부여합니다. 그린벨트도 이 등급의 적용을 받습니다. 아래 사진에서 보는 것 처럼 전 국토를 65개 항목으로 평가하여 보존가치가 높은 1등급부터 현저히 낮은 5등급으로 환경적 가치를 평가하죠... 이게 그린벨트의 상위 개념입니다. 그린벨트는 법적으로 개발을 제한한 지역으로 행정적인 용어에 불과합니다.

 

 

국토교통부 환경성 평가 시스템

 

 

 

 

913 부동산대책 중 발췌(국토교통부)

그런데, 정부는 지난 18년 913 대책 발표시 그린벨트에 관한 언급을 했습니다. 그린벨트 해제는 기 훼손되어 보존가치가 떨어지는 3등급 이하의 토지에 대해서 개발하겠다고 말했죠..

 

 

아마 1~2등급지도 개발한다고 하면, 환경단체 및 시민의 반발이 거셀겁니다(그런 선례도 없구요).. 

 

 

 

왼쪽, 환경성평가지도, 오른쪽 네이버 일반지도

무튼 유력한 후보지인 내곡동 및 세곡동의 환경성 평가지도를 보면, 이미 이명박 정부때 개발한 보금자리 LH 부지(4~5등급)를 제외한 그린벨트는 대부분 1~2등급입니다. 3등급 짜투리땅의 면적은 그리 크지 않습니다. 이미 이 일대의 4~5등급지는 개발이 되었거나 개발 중이고, 3등급 부지는 협소한거죠...

 

 

이 짜투리땅에 주택을 짓는다고 해도 고작 5천가구~7천가구 사이 정도로 추측됩니다.

 

 

만약 정말 알짜배기 내곡/세곡의 1~2등급 그린벨트에 대규모 주택공급을 해서 강남서초 하단(개포/대치 아래) 신도시급 물량을 공급한다면, 말이 달라질겁니다. 5만가구 신도시급이 들어선다면, 강남 뿐만 아니라 서울이 휘청일겁니다_파급효과 고려) 위례신도시 규모가 4.5만가구 정도임을 감안하면 가히 신도시급이라고 볼 수 있죠

 

 

하지만, 이는 환경보전이라는 대전제와 상충됩니다.  

 

 

전 이점에서 정부가 말한 그린벨트 해제의 효과에 의문이 듭니다. 여론을 고려해 급한불을 끄기 위한 명목상의 그린벨트 해제에 그치지 않을까 하는 의문이요... 더구나 아직 서울시와의 협의도 안됐을 뿐더러, 벨트 해제 및 개발은 일반 택지개발과는 전혀 다른 이야기입니다(절차가 복잡하고, 강제수용 및 토지보상 등에서 마찰이 큼).

 

 

물론 그린벨트 해제는 중앙정부의 직권해제가 가능하고, 거대여당의 파워를 바탕으로 신속하게 개발이 진행될 수도 있습니다. 그렇다고 하더라도 환경단체와의 마찰 / 이미 들어가기 시작한 투기세력과의 강제수용 및 보상문제 / 각종 행정절차를 고려하면, 언론의 세치 혀만큼 쉬운 개발은 아닙니다.