아파트 가계약금 배액배상(대법원 판례)과 중도금 지급 후 해지 문제

 

출처 : 이데일리

최근 뉴스 보셔서 아시겠지만, 6/17 부동산대책 이후 계약금 배액배상 사례가 늘고 있습니다. 보통 집의 경우 계약과 잔금일자의 갭이 보통 1달~2달정도 나기 때문에 그 기간 동안 가격이 급등할 경우, 매도자는 계약금의 배액을 지불하고 계약을 파기하는 경우가 많습니다.

 

 

반대로, 집값이 하락하면, 매수자가 계약금을 포기하는 경우도 있구요.

 

 

 

 

배액배상 : 계약금의 배액(계약금 + 계약금)

가령, 매매가 10억의 아파트의 경우 계약금이 보통 1억, 배액배상시 받은 계약금 + 1억(배상금)을 더해 총 2억을 돌려주어야 계약 해지가 가능합니다.

배액이라서 2억, 그리고 기존 계약금 1억까지 해서 3억이라고 생각하시는 분들이 계시는데, 그건 아니고 계약금 금액 만큼을 더 돌려주는 개념이므로 2억이 맞습니다.

 

 

 

 

"가계약금의 배액배상?"

 

 

 

 

보통 우리는 집을 계약하기에 앞서 가계약금을 겁니다. 집을 보러 오는 사람이 많기 때문에 집이 마음에 들면 일단 가계약금(보통 5백 ~ 1천만원)을 걸고 2~3일 내로 본계약을 진행하는게 일반적입니다.

 

 

그런데, 가계약 후 갑자기 가격이 급등해(6/17 대책발표 같은 정부 정책 등에 따라) 매도자가 취소하게 되면 어떻게 될까요?

 

 

가계약금 역시 당연히 배액배상을 받는 것은 물론이고, 만약 가계약 당시, 본계약(계약금 금액 및 최종 아파트 매매가격)에 대한 합의가 이뤄졌다면, 가계약금의 배액이 아닌, 본계약금의 배액을 배상받는게 현재 판례의 태도입니다.

 

 

 

2014다231378 판결

 

 

위 대법원 판례에서 보시는 것 처럼, 계약금의 일부만 지급된 경우(가계약금)라도, 계약금의 일부로서 지급밷은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다고 한 사례 입니다. 즉, 본계약금의 배액을 줘야만 계약 해지가 가능하다고 한 판례입니다.

 

 

 

 

요는 이겁니다. 가계약 당시 본계약에 대한 합의(최종 매매가격, 계약금, 대략적인 날짜)가 있었냐 인데, 대부분이 그렇지만, 당연히 가계약은 본계약을 위한 사전 계약이고, 대략적인 본계약에 대한 합의는 대부분 하기 마련입니다(문자나, 녹취 필수!!!) 따라서, 가계약금도 단순 가계약금의 배액이 아닌, 본계약금의 배액을 보상받는게 당연하구요!

 

 

 

 

"부동산에서 가계약금의배액만 보상받는게 관례라고 하던데요?"

 

 

 

 

 

부동산은 매매가 이뤄지기 직전까진 매도자의 편입니다. 만약 매도자가 등을 돌리고, 다른 곳에도 매물을 풀거나, 해당 부동산과의 거래를 끊어버리면, 그 부동산은 새(?)가 되는 겁니다. 부동산 입장에서는 물건 하나가 날아가버리게 되는이죠...

 

 

그래서 매도 직전까지는 매도자의 편에 서고, 매도 직후부터(계약 후 또는 중도금 치른 후 부터)는 태세를 전환해서 매수자의 입장을 대변합니다. 앞으로 해당 물건의 거래는 매수자와 진행하고, 매도자는 이제 남이니까요.

 

 

따라서 가계약 당시 부동산은 전적으로 매도자의 편이라고 보시면 됩니다. 따라서 관례를 들먹이며, 가계약금만 돌려주거나, 혹은 가계약금의 배액만 돌려주고 계약을 정리하려고 할겁니다.

 

 

그럴땐, 살포시 대법원 판례와 함께, 대략적인 합의가 있었던 문자를 캡쳐해서 부동산에 보내주시면 됩니다(정중하게 보내는게 좋겠죠).

 

 

 

 

"중도금 지급 후 계약해지,계약금 배액만 주면 되나요?"

 

 

 

 

계약금 지급 후, 중도금까지 치뤘는데, 집값이 폭등해 매도자가 계약금의 배액을 줄테니 계약을 해지하고자 할 경우, 배액배상으로 계약해지가 가능할까요??

 

 

아닙니다.

 

 

민법 565조에 따른 해약금에 의한 계약의 해제(배액배상으로 계약해제 하는 법률적 근거)는 중도금 지급 이전만 가능합니다. 중도금의 지급은 이행의 착수로 보기 때문에, 배액배상을 하더라도 계약해제를 할 수 없습니다.

 

 

 

 

대법원 판례 99다62074

당연히 대법원 판례 역시 중도급 지급 이후에는 매매계약을 해제할 수 없다고 판시하고 있습니다(대법원 판례 99다62074) 무려, 20년도 전 판례로 지금도 당연한 법리로 작용하고 있습니다.

 

 

단, 만약 사정변경의 원칙에 따라 중도금 지급 후 계약의 중대한 사정이 변경되어 계약의 이행이 어렵다고 판단될 경우 중도금이 지급되더라도, 계약해지가 가능한데 사실, 아파트 매매에서 그런 경우가 얼마나 될까요?? 당연히 집값폭등은 그 사정변경의 원인이 될 수 없구요...!

 

 

그래서 팁으로, 그 집을 꼭 매매하고 싶다고 하신다면, 계약금 지급 후 빠른 시일 내에 아주 조금이라도 중도금을 약정하고 지급하게는게 좋습니다. 갑자기 집값이 계약금 보다도 더 뛰었다고 하더라도 중도금 지급 후 매도자는 계약해지가 불가능하니까요^^;