베트남 부동산 투자 주의사항(인테리어, 중개 수수료, 임대 보증금 등)

안녕하세요, 은퇴박사입니다 :) 

 

 

17년쯤, 베트남 하노이에 아파트를 한채 사뒀고, 지금은 임대를 주고 있는데 베트남 부동산 투자에 대해 많은 분들이 여쭤보셔서 간단한 투자 주의사항 및 세부 사항에 대해 말씀드리려 합니다 ^^

 

 

하노이 기준 고급아파트의 경우 방3개, 화장실 2개(30평형) 임대료는 보통 1,000달러 ~ 1,400달러 사이입니다. 최근 코로나로 인해 주재원 수요가 급감하고, 에어비앤비를 돌리던 고급아파트가 월세 물량으로 바뀌면서 70~80% 수준으로 떨어졌는데,,, 아마 이 사태가 조금 진정되면 다시 원래 대로 돌아오지 않을까 합니다 ^^;

 

 

 

 

1. 베트남 토지 외국인 소유 금지, 아파트에 한해 신규 분양시 분양물량의 30% 범위 내에서 취득가능
   단, 이 역시 50년 소유권 인정되며 매매할 경우 50년 다시 기산(리셋)

 

공산주의 국가인 베트남

베트남은 아시는 것 처럼 공산주의 국가입니다. 북한과 같이 사유재산을 부정한 공산국가가 아닌, 중국과 같이 경제는 자본주의 시스템을 도입해, 사유재산이 인정됩니다. 단, 외국인에게는 토지소유권은 불허하고, 아파트에 한해 분양하는 아파트 중 허가된 물량(30%)만 외국인 소유권을 인정해줍니다.

 

 

당연히, 핑크북(우리나라로 치면 등기권리증)도 발급이되며, 50년 뒤엔 소유권이 국가로 넘어가지만, 매매할 경우 50년이 다시 기산됩니다. 즉, 리셋되어 다시 50년간 소유가 가능하므로 영구적인 소유권 이전이라고 봐도 무방합니다.

 

 

 

2. 베트남의 경우 대부분 '누드분양'이므로, 분양 후 인테리어를 해야합니다.

이부분에 대해서 아마 많은 분들이 의아해 하실텐데, 분양 받고 아파트에 처음 들어가보면, 그냥 시멘트벽면에 천정은 뚫려 있습니다 :0 

 

 

바닥(보통 대리석)과 화장실만 인테리어가 되어있고, 나머지 벽면 / 천장 등은 직접인테리어를 하셔야 합니다. 뭐 물가가 싸니까, 인테리어도 얼마 안하겠지! 라고 생각하시면 큰 오산입니다 *_*

 

 

 

 

 

인테리어 계약서 

 결코 싸지 않습니다... 저같은 경우 한인업체(대부분 한인업체를 통해서 많이 함)에서 진행했고, 100제곱미터(한국면적으로 32평정도) 사이즈였습니다. 

 

 

베트남의 경우, 발코니확장의 개념이 없고(불법), 면적자체도 안목치수로 재기 때문에 우리나라 아파트보다 더 좁은 느낌이 강합니다. 또 구조적으로도 우리나라 아파트보다 기술이 떨어져 4베이로 짓는 경우는 거의 없습니다. 

 

 

무튼! 30평 기준으로 인테리어비가 대략 2,100만원 정도 나왔고, 가구와 가전까지 합쳤을 때, 대략 2,700만원정도 나왔습니다. 벽지 / 아트월 / 주방설비 / 커튼 / 시스템에어컨 설치 등 기본적인 인테리어를 했을 경우 2,100만원이고 목공이 많이 들어가면 더 비싸지겠죠;; 진짜 기본만 했고(심지어 화장실 2개는 이미 인테리어 된 상황), 그게 2,100만원입니다.

 

 

우리나라 인테리어에 비하면 싸다고 생각할 순 있지만, 인테리어 퀄리티나 수준 그리고 화장실은 제외라고 보면 정말 비싼편입니다(현지 업체의 경우 위 가격의 70~80% 정도로 싸지만, 의사소통 문제나 A/S 부분에 있어서 어려움이 있기 때문에 대부분 한인업체를 선호합니다.  

 

 

 

 

3. 부동산 중개 수수료(복비)는 한달치 월세 그리고, 계약은 1년

보통 2년 단위로 계약하는 우리나라와 달리 베트남은 1년 단위로 계약을 합니다. 그리고 보통 1달치 월세를 임대 보증금으로 하고, 6개월치 월세를 한번에 납부하는 경우가 일반적입니다.

 

 

그리고 복비(중개수수료)는 한달치 월세입니다. 단순히 계약에 대한 대가는 아니고, 저처럼 외국에 거주하는 경우 왠만한 업무처리는 부동산에서 해줍니다. 가령 임대업등록 및 세금납부, 관공서 업무 등 다양한 업무를 대신 처리 해주는데, 그 비용도 포함됐다고 보시면 됩니다(별도 비용청구 X)

 

 

 

 

 

중개수수료 계약서(개인정보가 많아서, 모자이크 처리가 많네요;;)

그리고 보통의 경우 계약이 연장되더라도 1년 후 재계약시 또 중개수수료가 발생하는데(보통 우리나라는 연장하면 당연히 수수료가 안붙는데, 베트남은 다릅니다), 한달치 복비의 50% 그리고 그 다음해 또 연장을 할 경우 무료로 해주는게 일반적입니다. 

 

 

아! 참고로 베트남은 임차인의 경우 부동산 중개수수료를 내지 않고, 임대인만 지불합니다~! 이부분도 우리나라와 참 다른 부분입니다. 

 

 

 

 

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코로나 때문에, 호치민 지역 월세수요 급감으로 임대료가 많이 떨어지고(수익성 감소), 관광객 감소로 베트남이 힘들어 하고 있다는 뉴스를 최근 접했는데, 10년이상 길게 보고 한 투자이므로 저는 크게 게의치 않고 있습니다.

 

 

그런데, 베트남 부동산 투자를 앞두시고, 기본적인 시스템이나, 임대 관행, 중개 수수료 부분 등에 대한 모르고 투자하시는 경우가 많은 것 같습니다.

 

 

최소한의 지식은 가지고 한인 부동산과 접근하시길 바랍니다 :)