동서고금을 막론하고, 모든 시장의 가치는 수요와 공급에 의해 결정됩니다. 과거에도 그랬고, 지금도 그렇고, 미래에도 그럴겁니다. 수요와 공급에 따른 균형가격! 그 가격에 따라 물건을 사고 파는데, 아파트도 마찬가지입니다. 그런데 그걸 인위적으로 21번의 대책을 남발하며, 옥죄니 부작용(풍선효과)이 발생할 수 밖에 없습니다.
치솟는 아파트 가격, 수요는 무한한데 공급은 부족하고, 정부는 공급을 늘리는대신 21번의 규제를 택하다.
이번, 21번째 6/17 부동산대책(이것도 김현미 장관은 21번은 언론과 여론이 지어낸 숫자이고 실제 대책은 4번이라고 했죠;;;)의 결과는 21번의 풍선효과였고, 서울 아파트 가격의 상승이었습니다(풍선효과로 지방 및 경기도 일부지역도 상승).
수요와 공급측면에서 서울 아파트를 보자면, 서울 아파트의 수요는 끝이 없습니다. 대한민국 인구 약 5,200만명 중 1/5에 해당하는 1,000만명이 서울에 살고 있는데, 서울이 전국토에서 차지하는 면적은 불과 0.6%입니다.
경기도로 넓혀봤을 때, 전국토의 12%에 해당하는 경기도에 전국민의 절반 이상이 거주하고 있구요... 게다가 사실상 경기도민의 경우 잠재적인 서울 수요층임을 감안하면, 서울 아파트의 수요는 무한하다고 봐도 무방합니다....
그럼, 문제는 공급인데 서울 공급은 계속해서 줄고 있습니다.
서울의 공급물량입니다(파란색 막대 그래프). 20년을 기점으로 21년 급격하게 줄어들고 23년 바닥을 찍습니다. 현 정부의 재건축 금지(안전진단 강화 등), 용적률 제한, 분양가 제한 등 공급을 옥죄고 있습니다. 특히 재건축 요건 강화는 잠실주공5단지, 은마아파트와 같은 강남/서초/송파 아파트 뿐만 아니라 서울 전지역에 통용되는 제한으로,, 안전진단 미진행 아파트는 거의 재건축이 어렵다고 보시면 됩니다...
심지어 다주택자가 빠져나갈 수 있는 임대사업자 등록 강화 등으로 다주택자 매물이 쏙 들어가 매물씨가 마르면서 공급은 물론이고 21번의 대책에 따른 풍선효과로 서울 아파트 가격은 지난 3년간 무섭게 올랐습니다.
용적률 높여주고, 재건출 풀어주고, 낙후된 지역 재개발하면 공급이 늘어날테고, 다주택자가 집을 팔도록 한시적 양도세 완화, 다주택자 종부세 강화 등 카드를 내놓으면 자연스레 집값이 잡힐텐데, 현 정부는 집값을 잡을 생각이 없는가 라는 생각도 듭니다...
현재를 기준으로 과거 3년동안의 서울 공급과 앞으로 3년 후의 공급을 보면 거의 반토막이 납니다. 과거 12만7천세대의 입주 물량이 풀렸는데, 앞으로는 절반 수준인 6만4천세대 정도 물량만 풀리게 됩니다.
더구나, 코로나로 풀린 유동성 폭탄,,,, 그 돈이 어디로 흘러들지,,, 만약 그게 서울 아파트 라면, 부족한 공급물량에 폭발적인 수요라.... 지금 까지 무섭게 오른 3년은 예고편에 불과할지도 모르겠습니다....
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