임대차 3법 소급적용? 전월세 신고제, 전월세 상한제(전세품귀, 월세전환, 신종 전세족 등장)

출처 : 연합뉴스

주택 임대차 시장의 판도를 바꿀 임대차 3법 개정안이 7/6일 국회에 발의됐습니다. 사실 이에 대한 논의는 꾸준히 있었지만, 이번처럼 강하게 이야기 한건 처음인 것 같습니다.

 

 

이미 당정간 협의가 됐고, 이해관계자들을 모아 의견 조율까지 마쳤다고 하니,, 더구나 이 법은 과반수 이상의 파워를 가진 더불어 민주당으로 이번달(7월) 중에 통과될 가능성이 상당히 높습니다.

 

 

 

그럼 이 3법이 정확이 뭔지, 그리고 뭐가 문제인지 어떤 위헌의 소지가 있고 향후 전세가격과 아파트 가격에 어떤 영향을 미칠지 한번 알아볼게요 :)

 

 

 

 

 

먼저, 전월세신고제입니다. 말 그대로 임대차 계약사항을 지자체에 신고하는 단순한 내용입니다. 그런데 그 행간을 읽어보면 결코 단순하지 않음을 알 수 있습니다.

 

 

먼저, 지금도 사실 전세가 신고를 합니다. 실거래가 일어나면 실거래가를 국토부에 신고하게 되어있습니다. 그런데 이 신고는 그 신고와 전혀 다른 개념입니다. 임대인이 누군지, 임차인이 누군지, 가액과 계약의 전반적인 사안에 대해 신고해야 합니다.

 

 

즉, 이 신고로 모든게 이뤄집니다. 확정일자도 신고로 대체될거고, 임대인/임차인 모두의 현금흐름이 고스란히 드러나게 됩니다. 향후 전세금에 세금이 부과된다면(이것도 지금 정부에서 말이 나오고 있죠??) 이게 그 기준액이 될겁니다.

 

 

그런데 이 기준액이 임대인에게만 과세될까요?

 

 

아마 나중엔 임차인에게도 전세금에 재산세를 메길 기세인데... 이게 그 근거가 되겠죠... 자동차에 세금을 메기는 것 처럼, 세수 증대를 위해 임차인에게도 전세금에 대한 재산세 메기는 날이 곧 올겁니다.(더구나 코로나로 인한 재정악화로 세수 증대는 반드시 할테니까요)

 

 

참고로, 서울과 일부지역, 전세 금액은 3억 이상으로 한다는 방침이 선 것 같은데 그에 대해선 아직 정확히 발표된 바는 없습니다.

 

 

 

 

 

 

그 다음은, 전월세상한제와 계약갱신청구권제입니다.

 

 

전월세상한제는 기존 4년 8년 장기임대사업자에게 임대사업자 혜택을 주면서 했던 5% 이상 증액 못하게 하는걸 이젠 모든 전세권자에게 주자는 것입니다. 아니 주는게 아니라 제재를 부과하는거죠 ^^;  아직 5% 확정은 아니고, 물가상승률+기준금리를 통해 산정하자는 이야기도 나오는데,,, 그걸 떠나서 

 

 

이 법안이 통과되기 직전 전세금이 폭등은 불보듯 뻔합니다.

 

 

그래서 현 정부도, 법안을 발의한 더불어민주당도 임대차 3법 소급적용을 검토하고 있습니다.

 

 

 

 

 

"어떤 풍선효과를 불러올까?"

 

 

 

 

과연 그렇게 강하게 시장에 압박 가하면, 또 어떤 풍선효과를 불러올지 걱정이됩니다. 집주인들이 전세 매물을 회수해서 전세 품귀현상이 나타날 수도 있고, 신규로 전세 내놓는 집은 아예 전세가를 터무니 없이 높여 내놓는 헤프닝도 벌어질 것 같네요...

 

 

아니면, 상대적으로 수익율이 높은 월세로 전환되어(월세는 5% 올려 받아도 그 수익율이 상당하기 때문), 전세가 월세로 돌아가서 오히려 서민들의 등꼴이 더 휘진 않을까요??

 

 

그리고 상대적으로 전세가가 낮은 입주단지(공급물량 과다로 전세가 저렴)의 신축에 전세족(메뚜기라고 해야되나요?)이 생겨 싼 전세에 5%씩 인상율 혜택을 보는 신종 전세족도 등장할 것 같네요!

 

 

(소급적용은 위헌의 여지도 있어보입니다..)

 

 

"오해가 있으실 수도 있는데,

계약갱신청구권이 있더라도

임차인이 슈퍼갑이 되는건 아닙니다"

 

 

 

 

현재 발의된 법안의 주류는 2년 계약 + 2년 연장입니다. 일부 의원들의 경우 무기한 연장을 말하는데, 무기한 연장의 경우라도 3개월 임차료를 연체하거나(월세의 경우), 임대인이 실거주 할 경우에 한해 갱신청구가 거절 될 수 있는 단서조항을 달고 있긴 합니다.

 

 

물론 무기한 계약갱신을 청구할 수 있도록 한건 정말 말도 안된다고 생각합니다만;;

 

 

그리고 전월세상한제 + 계약갱신청구권의 효과로 4년간 임대차계약이 유지가 되면, 아마 4년 후 새로운 임차인이 들어올때는 전세나 월세가 퀀텀점프해서, 또다른 문제를 불러올 여지가 상당히 높습니다.

 

 

 

 

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저는 지금 정부의 대책이 땜질식 보수로 밖에 보이지않습니다. 6/17 대책 이후 전세가 급등에 따라 또 다시 땜질을 시작했다고 보여집니다.

 

 

아마 임대차3법 통과가 되면 또 다른 불만이 터져나오겠죠... 그럼 그걸 메우고, 다른 곳에서 문제가 생기면 또다시 떼우는 식의 대처를 할겁니다. 저만 그렇게 느끼나요? 저만 정부의 정책이 너무 불안해 보이는 건가요?