용적률과 건폐율(Ft. 주거지역 용적률, 재건축 대지지분 계산)

재건축 대지지분 계산이나, 주거지역 용도별 면적을 계산할 때! 가장 기본이 되는 용적률과 건폐율에 대해 알아볼게요!

 

 

둘은 전혀 다른개념인데, 간혹 용적률과 건폐율을 헷갈려하셔서 딱 정리해드립니다 :D

 

 

용적률 : 연면적/대지면적
건폐율 : 건축면적/대지면적

쉽게말해, 용적률은 층별 면적 합을 대지면적으로 나눈 값! 건폐율은 단순 건축물 면적을 대지면적으로 나눈 값입니다.

건폐율과 용적률 (출처 : 한국주택금융공사)

 

 

 

"용적률에 대해 자세히!"

 

 

용적률은 부지면적에 대한 건축물 연면적의 비율로, 해당 지역의 개발밀도를 가늠하는 척도입니다.

 

 

용적률이 높으면 밀집되어있고, 빽빽하다고 보시면 되고, 용적률이 낮으면 쾌적하다고 볼 수 있죠 ^^

 

 

 

 

용도지구별 용적률

제1종 전용주거지역 : 50% ~ 100%
제2종 전용주거지역 : 100% ~ 150%
제1종 일반주거지역 : 100% ~ 200%
제2종 일반주거지역 : 150% ~ 250%
제3종 일반주거지역 : 200% ~ 300%
준주거지역 : 200% ~ 300%
상업지역 300% ~ 1,500%

그래서 보통 일반적인 아파트 단지(재건축)나 빌라단지(재개발)는 제2종일반주거지역으로 150% ~ 250%의 용적률을 보입니다. 사실 요즘짓는 아파트는 용적률을 풀로 다 채워서 짓습니다. 그래야 사업비를 뽑을 수 있거든요

 

 

주거지역 용적률을 꽉! 채워서!

 

 

 

 

지적도(네이버)

보시면, 노란색이 제2종 일반 주거지역이고, 분홍색이 상업지역입니다. 성수의 경우 준공업지역이구요! 보시는 것 처럼 역세권 일부지역을 제외하면 사실 대부분이 제2종 일반주거지역이예요~

 

 

그래서 대부분 재건축이나 재개발시 용적률은 상한인 250%까지 올려서 지으려고 노력합니다(기부채납 등 다양한 인센티브를 활용해서)

 

 

만약 기존 구축아파트가 용적률이 150%라면, 250%까지 100% 여유가 있습니다. 이 100%만큼 더 지을 수 있으니, 그만큼 사업성이 좋은거죠!

 

 

 

단순예시) 재건축 대지지분 계산

대지면적 30,000㎡ 용적률 150% 구축아파트!
용적률 250% 신축아파트 재건축시 추가로 건축할 수 있는 세대수 계산

기존구축 : 30,000㎡ x 150%(용적률) = 45,000㎡(연면적)으로 약 13,636평이고 30평으로만 세대가 구성되어있다고 계산하면 약 455세대입니다.

재건축 신축 : 30,000㎡ x 250%(용적률) = 약 758세대(동일하게 계산)

758세대 - 455세대 = 303세대 

뭐 평당 4,000만원이라고 하면, 303세대면 약 3,636억정도 됩니다. 이만큼이 사업성인거죠! 아파트를 때려부수고 다시 짓는데 드는 비용을 여기서 충당합니다(부족하면 조합원이 돈을 더 내야겠죠)

 

 

즉, 용적률에 따라 재건축 / 재개발의 상업성이 좌우됩니다.

 

 

참고로 재건축시 용적률 확정은 사업시행인가 때, 최종 확정됩니다. 이때, 기부채납 등을 하면서 까지 최대한 용적률 인센티브를 받아 용적률 상한인 250%에 초과해서 허가를 받습니다. 

 

 

 

 

서울시 용적률 인센티브

이렇게 인센티브를 적용해서 270~280%까지 용적률을 올려서 짓기도 합니다.