계약갱신 청구권 집 매매(전세 낀 매물) 손해배상 문제 등 Q & A

매도를 이유로 계약갱신 거절이 가능한가?

국토부 정책 풀이집(출처 : 국토교통부)

먼저 결론부터 말씀드리면, 만약 전세낀 매물이 있다면 집주인은 실거주 매수자에게 집을 팔 수가 없습니다.

 

 

매도를 목적으로 갱신거절이 불가능하기 때문에 임차인은 갱신청구시 계속 거주할 수 있고, 매수자는 이를 감안해 세를 끼고 집을 사게 되는겁니다.

 

 

즉, 개약갱신 청구권 집 매매는 갭으로만 사고 팔 수 있는거죠!

 

 

 

공실로 만들고 매매하면?

출처 : 국토교통부

먼저, 임대인이 직접 거주를 이유로 갱신을 거절하고 임차인을 내보내고 집을 비워두는건 합법입니다. 이건 국토부 유권해석도 나왔고 개인의 재산권 행사로 보기 때문에 문제가 없습니다.

 

 

 

 

출처 : 국토교통부

그런데, 이렇게 공실로 만들고(임차인 내보내고) 집을 매매하면, 임차인은 손해배상 청구를 할 수 있습니다.

 

 

요즘 갱신청구권 때문에 집 매매시 세낀매물과 집주인 매물사이에 적게는 몇백에서 많게는 1~2억까지도 차이가 납니다. 그래서 손해배상을 감안하더라도, 실거주 이유로 임차인을 내보내고 매매하는 경우가 종종 생기고 있습니다.

 

 

무튼 이럴경우 임차인은 손해배상청구권이 생깁니다.

 

 

참고로 벌금, 과태료와 같이 행위에 의해서 자동으로 처벌을 받는게 아니라, 민사적으로 임차인이 손해배상 청구를 해야됩니다.

 

 

 

손해배상 금액 산정

①,②,③ 중 가장 큰 금액

① 임대료 3개월치
   : 전세는 전환율 4% 적용
② 새로운 월세 - 기존 월세 2년치
③ 임차인의 실제 손해액

아마 보통은 ②번이 가장 큰 금액이지 않을까요 ^^; 일반적으로 가령 80만원 월세를 120만원으로 올렸다면 차액인 40만원 X 24개월이니 960만원정도 될겁니다. 

 

 

물론 ③번이 더 클 여지도 있지만, 이건 손해액을 직접 증명하고, 손해액을 가지고 한번 더 싸워야 될 여지가 있으므로(법원 화해가능성 농후) 현실적으로 어려워 보입니다.

 

 

 

"문제는 손해배상을 직접 해야된다는 사실"

 

 

 

이건 징벌적으로 부과하는 벌금이나 과태료가 아닙니다.

 

 

새로운 임차인이 들어왔다는걸 알았다면, 직접 그 임대차 계약 여부와 월세 등을 파악하고 법원에 소장을 접수해야됩니다. 즉, 소송을 걸어야 되는거죠...(현실적으로 쉽지 않습니다. 월세가 얼만지 어떻게 알까요;;)

 

 

물론 대부분 3000만원 이하의 소액소송이므로 인터넷으로 접수 할 수 있지만, 소송이 그리 만만치 않습니다. 소액이더라도 최소 6개월 ~ 1년은 걸리고 소장 + 답변서 작성 그리고 공판에 참석해야되는건 기본이죠(소액이라 1번만 참석하면 됨)

 

 

그리고 민사이므로 입증책임은 임차인 본인에게 있습니다.

 

 

 

"계약갱신 청구권 Q&A"

 

 

전세낀 매물(계약갱신 청구권 집 매매 문제)는 이쯤하고, 그럼 일반적으로 계약갱신청구권과 관련된 자주 묻는 Q&A 진행해볼게요~

 

 

 

묵시적 갱신도 계약갱신청구에 해당하나요? 

즉, 아무 이야기 없이 갱신됐는데, 다음 계약때 청구권 써서 2년 더 살 수 있을까요?

네, 2년 더 살 수 있습니다.

 

 

묵시적 갱신은 계약갱신청구권에 의한 갱신이 아니라 말 그대로 묵시적 합의에 의한 갱신이므로 추후 갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

 

 

 

임대료 상한 5%는 신규 계약시에도 적용되나요?

그리고, 1년마다 5%인가요? 꼭 올려줘야 되나요?

 

우선, 신규계약에는 임대료 상한제가 없습니다. 최초부터 새로운 계약자와 시세에 따라서 임대료가 정해집니다. 임대료 상한은 기존 계약(기존 임차인)이 연장될 때만 적용됩니다.

 

 

 

 

그리고 임대료 상한요율 5%는 1년 단위가 아니라 계약기간(2년) 단위입니다. 그리고, 5% 한도이므로 동결 내지 2~3% 등 협의에 따라서 최대 5% 안에서 이뤄지게 됩니다. 즉! 무조건 5%씩 올라가는건 아닙니다.

 

 

그런데 현재 추세라면 당연히 5%는 올리겠죠;;(연간 2.5%)

 

 

 

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계약갱신 청구권 집 매매 문제(전세낀 매물)과 Q&A를 알아봤는데, 자세한 사항은 "관계부처합동, 부동산대책 정보사이트 정책풀이집" 을 참고하시기 바래요~ 아래 사이트 첨부해드립니다!

 

 

 

http://www.molit.go.kr/policy/main.jsp

부동산대책 정보사이트 정책풀이집

 

 

해설집 자료(PDF)도 참고하세요!

주택임대차보호법 해설집(국토교통부-법무부) (2).pdf

1.78MB